Impôts 2009 : vos déficits fonciers

Le montant de mes intérêts d’emprunt dépasse celui de mes loyers. Puis-je déduire l’excédent de mes autres revenus ?

Imprimé 2044 Lignes 434 à 438 et 450

Les règles d’imputation des déficits fonciers sont assez compliquées. Si le total de vos charges dépasse vos loyers, vous avez effectivement un déficit foncier. Mais les règles d’imputation varient selon son origine. La fraction déductible sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros, ou de 15 300 euros dans le cadre du régime Périssol, doit résulter de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Ces derniers s’imputent uniquement sur les revenus fonciers de l’année. Le surplus d’intérêts non déduit est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Dans ce cas, il vous faut remplir les lignes 434 à 438 et reporter le montant restant à imputer sur vos revenus fonciers en case BB de la 2042. C’est pourquoi, avant tout investissement locatif par l’emprunt, il vaut mieux effectuer une simulation. L’objectif ? Vérifier que les intérêts ne dépassent pas le montant du loyer espéré. Car le report sur dix ans, prévu en ligne 450 de la 2044, n’est pas d’une grande souplesse. Si vos loyers n’augmentent pas de façon conséquente, vous finissez par perdre vos droits à imputation…

Le plafond de 10 700 euros s’applique-t-il immeuble par immeuble ?

Imprimé 2044 Lignes 430 à 441

Deux règles à connaître. Un, pour une mise en location en cours d’année civile, la limite de 10 700 euros ne subit pas de prorata. Deux, elle ne s’applique pas appartement par appartement. Le déficit imputable résulte de la compensation de tous vos revenus fonciers et de toutes vos charges de l’année et ce, pour l’ensemble de votre patrimoine immobilier locatif. Vous l’obtiendrez en remplissant scrupuleusement les cases 430 à 441 par un report des résultats obtenus pages 2 et 3 de votre déclaration 2044.

J’ai récupéré un bien après le départ d’un locataire. L’un de mes enfants l’occupe désormais. Dois-je vraiment mentionner cette information ?

Imprimé 2044 Ligne 460

Vous devez uniquement remplir l’encadré 460, si vous avez récupéré en 2008 un bien locatif alors que vous aviez constaté l’an dernier un déficit, venu diminuer votre revenu global. En effet, lorsque vous avez obtenu, pour un logement, une imputation du déficit sur le revenu global, cet avantage est définitivement acquis seulement s’il est loué pendant encore trois ans après l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée ! Si vous ne respectez pas cette condition, le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédant l’année de récupération sont recalculés par le fisc, comme si vous n’aviez pas eu de déficit. Il en résulte alors un redressement d’impôt sur le revenu non négligeable. Si vous êtes malheureusement dans ce cas, nous vous conseillons malgré tout de remplir cette case. Car le fisc n’aura aucune difficulté à constater votre erreur.

Propriétaire en co-indivision d’un bien, je loue une maison qui, après réparations, génère un déficit foncier. Comment répartir le déficit entre les co-indivisaires ?

Imprimé 2044 Lignes 420 à 451

Pour un bien détenu par trois propriétaires indivisaires à parts égales, ces derniers mentionnent chacun un tiers des loyers et un tiers des travaux dans leur déclaration 2044. Bonne nouvelle : vous êtes favorisés, disposant chacun du droit à imputer un déficit de 10 700 euros ! Cela dit, si vous vous trouvez pour la première année dans cette situation, joignez à votre déclaration une note expliquant votre situation d’indivision.

Je possède avec ma mère un bien démembré et mis en location. Qui est taxable sur les revenus ?

Lorsqu’un logement loué appartient à un usufruitier et à un nu-propriétaire, il faut distinguer deux situations fiscales. Cas n° 1 : le logement est loué… au nu-propriétaire. L’usufruitier déclare les loyers et déduit toutes les charges supportées. Le déficit peut être imputé à hauteur de 10 700 euros sur son revenu global. L’Administration vérifie souvent que le bail est bien réel, le loyer d’un montant raisonnable et effectivement versé. Si ces critères ne sont pas remplis, elle considère le nu-propriétaire comme occupant à titre gratuit. L’usufruitier ne peut alors plus rien déduire de ses revenus. Cas n°2 : le logement est loué par l’usufruitier à un tiers. Encaissant et déclarant les revenus, l’usufruitier peut déduire de ses loyers toutes les charges supportées. Y compris le coût des grosses réparations, même si elles incombent légalement au nu-propriétaire. En revanche, si le nu-propriétaire a supporté toutes les charges, il est autorisé à les imputer sur ses autres revenus fonciers. S’il n’en a pas, aucune imputation n’est possible sur son ­revenu global, à l’exception des gros travaux réalisés sur un immeuble ­démembré à la suite d’une donation ou d’une succession.

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