L’immobilier en questions… simples

Finissons-en avec les clichés et abordons l’immobilier sous le bon angle, celui du bon sens, tout simplement.

Les clichés, ce sont les formules toutes faites que l’on ressort régulièrement. Quand les prix sont au plus haut : « l’immobilier est une valeur sûre, ça ne redescendra jamais ». Quand ils sont au plus bas : « l’immobilier, c’est fichu ». La réalité est toute autre. Regardons les vingt-cinq dernières années. En 1985, les prix étaient au plus bas. En 1990, ils étaient au plus haut. En 1997, ils étaient redescendus dans les profondeurs. En 2007, ils étaient revenus au sommet.

Le bon sens, c’est, à défaut de pouvoir prédire le déroulement des cycles, de considérer l’immobilier dans l’instant, en fonction des projets que l’on a.

Si l’on achète pour se loger, on peut se laisser aller à payer un peu plus cher un bien dont on a vraiment envie et dans lequel on pressent que l’on sera heureux de vivre. On accepte d’en donner ce que l’on appelle un prix de convenance. A l’inverse, pourquoi faudrait-il payer trop cher un bien que l’on n’aimera pas spécialement ?

Si l’on achète pour louer, pour réaliser un investissement locatif, il y a deux questions toutes simples à se poser. Les mêmes que pour tout autre placement : un, combien ça coûte ?, deux, combien ça rapporte ?

L’immobilier est un placement coûteux. A l’achat, il supporte la TVA à 19,6 % dans le neuf ou des droits d’enregistrement à 5,09 % dans l’ancien, auxquels il faut ajouter les frais d’acte notarié et la commission de l’intermédiaire éventuel. Pendant la possession du bien, il y a l’impôt foncier, les assurances, l’entretien, les frais de gestion, etc. Autant de dépenses qui n’existent pas quand on investit dans des obligations d’Etat. Enfin, il y a le risque locatif. Un locataire qui donne congé, c’est un ou deux mois sans loyer avant d’en retrouver un autre et quelques dépenses de remise en état du bien. En moyenne, dans le parc locatif privé, un locataire reste en place quarante et un mois, moins longtemps encore dans les petits logements.

L’immobilier doit donc rapporter plus qu’une obligation d’Etat, compte tenu des frais et des risques. Un peu plus si l’on achète en bas de cycle avec une perspective de plus-value. Beaucoup plus si l’on achète en haut de cycle avec une crainte de baisse des valeurs dans les années proches. Aujourd’hui, par exemple, alors que l’obligation d’Etat rapporte 3,5 %, un placement immobilier se doit de servir au minimum 4,5 à 5 % dans le neuf s’il donne droit à une économie d’impôt et 6,5 à 7 % dans l’ancien, plus onéreux en travaux et en entretien. Ce rendement est facile à calculer : c’est le rapport entre le loyer annuel et le capital investi.

Simple, non ? Trop simple, diront certains en soutenant qu’on peut gagner plus avec des rendements moindres, grâce à l’effet de levier de l’endettement : « achetez à crédit, c’est votre locataire qui rembourse l’emprunt et les intérêts sont fiscalement déductibles des loyers ». Encore un cliché avec lequel il faut en finir. Car cet effet de levier ne dope le rendement qu’à une condition : le loyer de l’argent, c’est-à-dire le taux d’intérêt payé à la banque prêteuse, doit être inférieur au loyer de la pierre, c'est-à-dire le rendement procuré par la location. Si l’on emprunte à 4,5 % pour acheter un bien qui ne rapporte que 4 %, il n’y a pas d’effet de levier et le propriétaire en sera de sa poche, tout simplement.