La GURL, un produit miracle ?

Il y a quelques jours, en présence du secrétaire d’Etat au logement, un événement historique a eu lieu : la signature de l’acte de naissance de la GURL ou garantie universelle des risques locatifs. De quoi s’agit-il ? Rien moins qu’un produit qui rend, enfin, l’investissement locatif privé sans risques, c'est-à-dire qui couvre le propriétaire contre les éventuels impayés et les dégradations par le locataire. Certes, des assurances et garanties privées existaient déjà, mais leur diffusion était confidentielle, notamment parce que leurs critères de choix des locataires étaient drastiques, en particulier quant au taux d’effort.

La GURL est le fruit d’une conception et de négociations qui ont duré plusieurs années, pour aboutir à ce dispositif qui associe Action Logement, le nouveau nom du 1 % logement, alimenté par les cotisations des entreprises, et des assureurs privés signataires de la convention avec l’Etat qui crée cette nouvelle couverture. Grâce aux moyens additionnés de la collectivité et des compagnies d’assurance, la GURL a deux vertus qu’on attendait depuis longtemps : la possibilité de signer un bail avec un locataire dont le taux d’effort (rapport entre le loyer et les revenus) peut atteindre 50 % et un accompagnement social du locataire débiteur, au-delà du recouvrement et du contentieux. Bref, la GURL est bien dans son temps. Elle va rendre le parc locatif privé plus accessible, sans que la légitime sécurité de l’investisseur ne soit mise en péril.

Comment fonctionne ce produit ? Il est distribué par les assureurs qui se sont engagés dans la convention – quatre à ce jour –, toutes les informations étant disponibles auprès des collecteurs du 1 % logement, ou plus simplement sur le site www.grl.fr. Le loyer ne peut être supérieur à 2 000 euros, soit 95 % des loyers français, les loyers peuvent être indemnisés jusqu’à 70 000 euros d’impayés cumulés et les dégradations du logement peuvent être prises en charge jusqu’à 7 700 euros. Le locataire peut indifféremment être salarié ou à son compte, entrepreneur ou encore profession libérale. Enfin, la prime est à ce jour – elle baissera – de 2,20 % TTC des encaissements, à la charge du bailleur.

A ceux qui craignent que l’assouplissement du taux d’effort par rapport aux produits qui existaient auparavant (30 % en général) ne conduise à des situations intenables, on répondra que ce sont les assureurs distributeurs qui piloteront le risque et qu’il appartiendra toujours au bailleur de prendre la décision finale. La GURL est un dispositif responsable, qui n’a pas vocation à mettre les locataires dans un mauvais pas, mais prend en compte les difficultés économiques actuelles. Sans admettre un taux d’effort majoré, impossible désormais de faire correspondre le montant des loyers privés et les salaires versés, ou les rémunérations des professions libérales et des indépendants.

La GURL, produit miracle ? Elle en a les attributs, faisant de l’achat locatif privé un investissement à rendement garanti, à parité avec les supports de placement les plus sécurisés.