Les abus de la défiscalisation

« Devenez propriétaire grâce à l’Etat. 25 % de rendement garanti par la loi ! » Des dizaines, voire des centaines, de milliers d’internautes reçoivent depuis quelques temps, dans leur boîte mail, cette alléchante offre de placement. Inutile de rêver, c’est encore un trompe-l’œil, un abus de langage, de la chevrotine pour le tir au pigeon… Il s’agit tout simplement d’une proposition d’investissement « loi Demessine » dans une résidence de tourisme située en zone de revitalisation rurale (ZRR). Contre l’achat d’un logement d’une valeur de 100 000 euros HT donné à bail pendant neuf ans à un exploitant, la loi accorde à un couple d’investisseurs une réduction d’impôt de 25 000 euros. Ce serait ça le rendement de 25 % ? Impossible, la réduction d’impôt est étalée sur six ans. Elle est donc limitée à 4 166,66 euros par an. Quant au loyer payé par l’exploitant de la résidence, son rendement se situe généralement entre 3,5 et 4,5 %. Le compte n’y est pas. Pourtant, le mail parle bien de 25 % de rendement garanti la première année. Ne cherchez pas.

Ce résultat est obtenu par une énorme ficelle : au loyer et à la réduction d’impôt est ajoutée la TVA remboursée à l’acquéreur. Incorporer le remboursement de TVA dans le rendement relève de la plus parfaite malhonnêteté intellectuelle. D’autant que ce remboursement ne sera définitivement et intégralement acquis à l’investisseur qu’au bout de vingt ans de détention du bien. En cas de revente avant terme, il devra restituer un vingtième de la TVA par année restant à courir. Le mail publicitaire se garde bien de le dire. Il préfère insister sur les pseudo-garanties. Si le rendement et la réduction d’impôt sont, soi-disant, « garantis par la loi », le revenu locatif serait, lui, « garanti par le bail ». Non, le bail ne garantit pas le paiement du loyer. Mieux Vivre Votre Argent se faisait l’écho, en novembre 2007, des faillites de gestionnaires de résidences « laissant les investisseurs sans loyers, tandis qu’ils doivent rembourser leur emprunt ». Une association attire l’attention des pouvoirs publics sur les nombreuses résidences tombées « dans des situations précaires ». D’après cette association, nombreux sont les copropriétaires « à la merci de gestionnaires peu scrupuleux qui ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis de leurs bailleurs : loyers impayés parfois dès le début, changement de bail au bout de deux à trois années d'impayés avec baisse des loyers de 40 à 60 % pour certains ».

Les défaillances d’exploitants sont suffisamment fréquentes pour que l’administration fiscale ait accepté de faire un geste. Dans une instruction du 11 juillet 2008 (5 B-17-08), elle accorde aux copropriétaires un délai d’un an, au lieu d’un mois précédemment, pour retrouver un nouvel exploitant après la faillite du précédent. Faute de quoi l’avantage fiscal est annulé, obligeant l’investisseur à restituer la TVA et l’économie d’impôt… Epargnants, des sociétés commerciales autoproclamées « conseils en investissement » vous mentent et vous spolient. En toute impunité ! Les pratiques auxquelles elles ont recours sont pourtant strictement interdites dans un autre domaine, celui de la distribution des produits de placements faisant appel public à l’épargne. Mais l’investissement immobilier échappe à cette réglementation... A une exception près : la pierre papier, qui en tire une force supplémentaire.