Les loyers devraient stagner en 2010

Dans un marché où la mobilité des locataires s’est très fortement réduite, atteignant en 2009 son point le plus bas depuis 1998 à 25,8 %, les loyers de marché, c’est-à-dire les relocations et les nouvelles locations, stagnent. C’est le constat fait par l’Observatoire des loyers Clameur, comptabilisant au minimum un bail sur vingt ans dans plus de 1 000 villes. Ainsi, après une hausse infime de 0,1 % en 2009, depuis le début de l’année, sur 12 mois glissants, la hausse est de 0,6 %. Le début de l’année 2009 avait connu la même progression et, selon Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X et auteur de l'étude, « la suite de l’année devrait être identique à ce qui s’est passé l’année dernière ». Soit une légère baisse entraînant, au final, une stabilité des loyers pour 2010.

Pour l’instant, le loyer de marché moyen sur la France entière est de 12,7 euros du mètre carré, avec des disparités toujours très marquées. Il atteint 22 euros en Rhône-Alpes et à peine 5,2 euros dans le Limousin. Fait marquant : depuis le début de l’année, les loyers des grandes surfaces augmentent plus vite que ceux des petites surfaces, dont certains sont même en baisse. Les 5 pièces et plus, par exemple, sont en hausse de 3,9 %, tandis que les studios et les une pièce baissent de 1,1 %.

Une hausse de la vacance à relativiser 

Dans ce contexte, les propriétaires poursuivent leur effort d’amélioration des logements : la part des logements reloués après travaux de rénovation atteint un record à 35,4 %, contre 25,5 % en moyenne entre 1998 et 2010. Il faut dire que sans cela ils risquent de se voir contraints de baisser leur loyer : selon l’Observatoire, les biens reloués sans travaux accusent une baisse de loyer de 1,1 % depuis le début de l’année 2010. En revanche, lorsque des travaux d’amélioration et d’entretien sont réalisés, ou même simplement des travaux courants, les loyers augmentent en moyenne de 3,5 %. A condition de parvenir à les louer, bien entendu.

Car, grâce à un nouvel indicateur, l’Observatoire pointe du doigt la hausse de la vacance locative : + 11,7 % depuis 2009 et + 3,9 % depuis début 2010. En moyenne, un logement met aujourd’hui un peu plus de deux mois à se relouer. Un chiffre à relativiser tout de même car, en 1998, date où le taux de vacance était le plus faible, il fallait près de 1,8 mois pour relouer un logement. En fait, sur ce point, il faut surtout noter les importantes disparités entre les départements comme la Lozère ou les Hautes-Alpes, où la durée de vacance atteint quasiment sept mois, et des régions comme l’Ile-de-France, Rhône-Alpes ou la région Paca, où elle est inférieure à cette moyenne de deux mois.

Autre nouveauté cette année : l’observation des loyers de marché des logements neufs et récents. A 12,5 euros par mètre carré en moyenne en 2010, ils sont supérieurs d’à peine un peu plus de 4 % à l’ensemble des loyers du parc privé. Surtout, après avoir augmenté beaucoup plus lentement que l’ensemble du marché entre 1998 et 2010, avec + 1,2 % par an contre + 3 % par an, ils stagnent depuis 2006. Sur la même période, l’ensemble du marché, lui, a continué de s’apprécier légèrement.