LMNP (location en meublé non professionnelle)
Une solution juridiquement et fiscalement intéressante pour faire de l'immobilier locatif.
La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses. A l’entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d’impôt. Ensuite, vous bénéficiez ensuite d’une imposition douce sur ses recettes locatives. Le bail obéit à des règles particulières. Dans le cadre d’une location en meublé, vous devez fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d’un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation : reprise pour vente, se loger lui-même ou un membre de sa famille, ou encore non-respect par le locataire de ses obligations.
Dans le cadre d'un investissement bénéficiant de l'avantage Bouvard-Censi (voir encadré), la location est consentie à une société d'exploitation pour une durée d'au moins neuf ans. Et c'est cette dernière qui exploite les biens et verse au propriétaire un loyer.
Le capital est-il garanti ?
Votre capital n’est pas garanti. Vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix.
L’argent est-il disponible ?
Oui, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Encore faut-il trouver un acheteur au prix désiré.
Combien ça rapporte ?
Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 4 % net. Vous pouvez aussi tabler sur un espoir de plus-value à la revente, si vous êtes prêt à conserver votre bien sur le long terme.
Quelle est la règle fiscale ?
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce à la déduction des charges. Second avantage : l’amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 32 000 euros. Un montant porté à 32 100 euros en 2010. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 50 % des loyers. Avec le régime du « réel simplifié », vous imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 000 euros – 32 100 euros en 2010 –, le régime réel simplifié s’impose. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16 % plus 12,1 % de prélèvements sociaux. Elle est exonérée au bout de quinze ans.
L’acquisition de certains logements meublés (résidences pour étudiants ou pour personnes âgées ou handicapées et résidences de tourisme classées) ouvre droit à une réduction d’impôt calquée sur le Scellier. Elle est de 25 % du prix du bien retenu dans une limite de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt, nommée Bouvard-Censi, est répartie sur neuf ans. En contrepartie, l’amortissement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d’impôt. Ainsi, pour un bien de 350 000 euros, la base d’amortissement sera limitée à 50 000 euros.
Où acheter ?
Les résidences sont proposées par des intermédiaires spécialisés : GDP Vendôme, Colisée Patrimoine, Groupe France Epargne…
-
Appartement, Paris 16ème - Hippodrome
-
Appartement 4 pièces, Cannes
-
Appartement, Enghien les Bains
-
Pieds dans l'eau, Nernier
Emprunts russes : nouvel espoir pour les porteurs
Bourse - Profitant d’une décision de justice attribuant la propriété de la cathédrale Saint-Nicolas de Nice à la Russie, les porteurs d’emprunts russes pourraient la faire saisir pour obtenir le remboursement de leurs créances.
Les taux des assurances vie en euros pointent en forte baisse au titre de 2009. Beaucoup de contrats sont sous les 4% net. 36 réactions
Dans son bilan annuel de la gestion collective, l’éditeur EuroPerformance publie les frais médians prélevés par l’ensemble des catégories de fonds d’investissement. Une étude jusque-là inédite. Réagissez
Sur LExpress.fr
- Palmarès Immobilier
- Vente
- Location
- Prestige
- Location vacances
- Investissement
- Vente neuf
- Bureaux et commerces
- Sélection d'annonces
Le locataire de l'investisseur est donc le gestionnaire mais la location est régie non plus par le code civil mais par le code du commerce au travers d'un bail commercial...La différence est de taille car elle implique un bail d'une durée minimum de 9 ans voire plus, obligatoirement reconductible faute de quoi il faudra payer des indemnités d'éviction au gestionnaire (article L145-14 du code du commerce). Les biens acquis en résidences avec services ne sont donc revendables qu'à des investisseurs susceptibles de reprendre le bail en cours. Les risques de moins value sont importants car le nouvel acquéreur qui achète un bien ancien sans garantie décennale, sans avantages fiscaux (exemple 25% Censi Bouvard) sans récupération de TVA et avec des frais de notaire plus élevés dans l'ancien que dans le neuf devra fatalement sous payer le bien pour avoir une rentabilité correcte. Même avec le nouveau dispositif Censi Bouvard qui offre une réduction d'impôt de 25% du coût de l'investissement (plafonné à 300 K€) mais ne permet pas d'amortir l'immobilier <= 300 KE Le risque est grand de faire une opération négative en cas de revente au bout de 9 ans... Ce qu'il faut retenir, le LMNP en résidence avec services (EHPAD, résidence étudiante, résidence de tourisme) le lmnp est un investissement à long terme, qu'il ne faut pas envisager de revendre au bout des 9 ans. Les belles publicités qui mettent en avant les 25% de réduction d'impôt, les 19.60% de récupération de TVA et les loyers soit-disant garantis par le gestionnaire(sauf s'il dénonce le bail, renégocie les loyers ou pire fait faillite)et font ressortir une épargne mensuelle dérisoire voire nulle,risquent de n'être qu'un miroir aux alouettes. Cela dit, comme nous avons eu les Robien de la Colère à la télévision, il est fort probable que dans quelques années nous ayons le Cauchemar des Censi Bouvard...
Cette fiche sur le LMNP peut entrainer des confusions. Vous décrivez la location meublée avec un bail d'un an voire de 9 mois pour les étudiants et dans ce cadre, le bail est un bail civil. Il s'agit de location meublée, proposée par des particuliers. A la fin de votre article vous citez des sociétés qui proposent des locations meublées, mais la logique économique est complètement différente de par le fait que l'investisseur après avoir acquis son appartement le loue à un gestionnaire qui propose des services para-hôteliers.
Vos explications ne sont pas claires et il ya beaucoup de confusion entre les anciennes et nouvelles dispositions.J'étais LMNP avec des recettes supérieures à 32 KE mais ai tres peu de charges ( heritage). Je ne sais si intéréssant LMP ( j'y ai droit ) ou LMNP au réel ????
pourquoi ce rafistolage entre l'ancien texte et les modifications apportées par la loi de finances 2009, on s'y perd : il serait plus clair de proposer un texte complétement retravaillé.
Il serait intéressant de savoir de combien est l'amortissement annuel par catégorie de bien
Fiche intéressante, dommage que la mise à jour concernant la loi de finances 2009 ne soit pas complétement intégrée à l'article mais uniquement mise en fin, venant modifier des propos cités plus haut.