LMP (location en meublé professionnelle)

La location en meublé professionnelle (LMP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses. La location en direct est envisageable. Mais les investisseurs accèdent souvent au statut de LMP via l’acquisition de lots de copropriété dans une résidence hôtelière, de retraite médicalisée ou de tourisme, avec un montant minimal de 500 000 euros. Dans tous les cas, il faut dégager des recettes de 23 000 euros pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel. Et tirer de cette activité au moins 50 % des revenus de son foyer fiscal.

Le capital est-il garanti ?
Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché entraînant une baisse des prix. Il est plus exposé encore aux risques de perte si l’investissement a été réalisé via une résidence hôtelière ou de services, car sa valeur dépend alors de la qualité de la gestion de l’établissement.

L’argent est-il disponible ?
Oui. Encore faut-il trouver un acheteur pour les biens situés dans une résidence de services.

 
Combien ça rapporte ?
Annuellement, vous pouvez espérer un rendement locatif d’environ 5 % avant avantages fiscaux. Quant aux espoirs de plus-values à la revente, ils sont très incertains si vous avez investi dans une résidence hôtelière ou de services.

Quelle est la règle fiscale ?
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes imposables sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans. Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce à la déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…). Vous générez ainsi un déficit foncier imputable sur vos autres revenus sans limite ! Avec, à la clé, un avantage fiscal proportionnel à votre taux marginal d’imposition. Second avantage du BIC pour générer du déficit : l’amortissement de la valeur de votre bien pour chacun des éléments le composant, imputable quant à lui uniquement sur vos recettes imposées aux BIC. Le déficit en résultant est reportable. Ainsi pourra-t-il prendre le relais quand le déficit des premières années, issu des charges et du crédit, s’essoufflera.

Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes si elles ne dépassent pas 32 000 euros en 2009 (32 100 euros en 2010). Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement de 50 % et êtes donc taxé sur le surplus. Avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 000 euros, le régime réel simplifié s’impose.